抵当権付きの不動産を相続した場合の対処法

不動産を相続したが、抵当権が付いていた場合にはどのように対処したらよいかわからないといったご相談を受け付けます。
本記事では、抵当権付き不動産を相続した場合の対処法について詳しく解説をいたします。

◆抵当権とは
抵当権は担保権の一種です。住宅を購入した際などには、銀行からお金を借りることが一般的となっていると思います。この時に、銀行側としては借金が回収できなくなることを防ぐために、住宅を担保として貸し出しを行います。
こうすることによって、購入者は住宅に住み続けながらローンを返済することができ、もし返済ができなくなった場合には、銀行が抵当権を実行し、住宅を競売にかけることで、その売却代金から債務を回収していくこととなります。

抵当権は債務を完済することによって消滅させることができます。抵当権付きの不動産を相続した場合に最初にやるべきことは、抵当権の内容について調べることです。

◆抵当権の内容を調べる方法
抵当権の有無を調べるには、司法書士に依頼をすることで、不動産登記簿を取り寄せるという方法があります。
不動産登記簿には、表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)という区分で記載がされています。
抵当権に関する事項は、権利部(乙区)に記載されています。ここには、抵当権設定の記載の他にも、権利者その他事項という欄があり、抵当権者は誰か、何の債務をいくら担保するために設定されたものであるかといったことを確認することができます。

◆抵当権の内容についての注意点
抵当権の内容が確認できても、注意しなければならない点が2つあります。
まずは、抵当権設定登記があったとしても、既に抹消されている可能性があることです。
抵当権設定に関する記載事項に、下線が引かれていれば、当該抵当権登記は抹消されていることになります。
さらに下の方を確認すると、抵当権抹消に関する記載があるため、これらをしっかりと確認しておきましょう。

次は、債権額の記載は、抵当権設定当時に担保されている額を示しているに過ぎないという点です。少なくとも抵当権が設定されて以降は、被相続人が債務を返済しているため、実際の記載額よりも債務額が減少している可能性が大きくなっています。

そこで、抹消登記がされていない場合には、銀行等の金融機関に残債務の額を確認する必要があります。確認する際には、借入金の残高証明書、預貯金の残高証明書を請求しておくことで、相続財産の把握もすることができるため、おすすめの方法となっています。

もっとも、抵当権が設定されているだけで、すでに債務については完済しているということもあります。抵当権は債務の完済と同時に自動的に抹消されるものではないため、このような場合には、司法書士や弁護士などの専門家に相談をし、抵当権抹消登記の手続きを速やかに行いましょう。

また、第三者の債務を担保するための抵当権が設定されている場合もあります。そのため、第三者の債務が存在するかについても調べておきましょう。

◆抵当権付きの不動産を相続した場合の対処法
担保に付されている残債務の額が、相続財産の額を上回っている場合には、相続放棄を検討するとよいでしょう。
相続は、債権や不動産などの財産だけではなく、被相続人の債務、すなわち負債も相続をすることになります。
そして、負債額が相続財産の総額を上回ってしまっている場合には、相続放棄を家庭裁判所に申し出ることができます。

もっとも、相続放棄は期間制限があり、「相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」(民法915条1項)となっています。

そのため、不動産を相続した際には、早急に抵当権が付着しているかどうかを確認し、抵当権が設定されていた場合には、負債額が相続財産の額を上回っているかについても速やかに確認をする必要があります。

第三者の債務の担保のために抵当権が設定されている場合には、被相続人本人が債務を負っているわけでもなく、相続によって相続人にその債務が承継されるわけでもありません。この場合は、第三者である債務者が完済をすれば相続人が債務を弁済する必要はありません。しかしながら、第三者が何らかの事情で返済ができなくなってしまった場合には、不動産を強制的に競売にかけられてしまう可能性があります。

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